Neues Maklergesetz: Provisionspflicht für Wohnungssuchende ade?

Künftig soll die Maklerprovision bezahlen, wer die Maklerin beauftragt. Die lang diskutierten Änderungen des Maklergesetzes werden am 1. Juli 2023 in Kraft treten. Eine kurze Erklärung der wichtigsten Eckpunkte der Novelle.

Wer ist betroffen? Maklerin ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag) für eine Auftraggeberin Geschäfte mit einer Dritten vermittelt. So die Definition in § 1 des Maklergesetzes. Die Maklerin informiert die Auftraggeberin also über Geschäftsinteressenten; kommt das Geschäft (zB Mietvertrag) zustande, erhält sie eine Provision. Wer diese Provision zahlen muss, wurde nun geändert.

Einführung des Bestellerprinzips

In der Regel werden Immobilienmaklerinnen zuerst von Seiten der Vermieterin mit der Vermittlung von Mietwohnungen beauftragt. In diesem Fall darf die Immobilienmaklerin in Zukunft nur von der Vermieterin eine Maklerprovision verlangen. Das besagt der neue § 17a Absatz 1 des Maklergesetzes. Das ist eine Umkehr der bisherigen Praxis, nach der diese Kosten in der Regel von der Mieterin getragen wurden. Mit einer Wohnungssuchenden darf künftig nur mehr dann eine Provision vereinbart werden, wenn diese selbst als erste Auftraggeberin die Maklerin mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt hat.

Möglichkeiten zur Umgehung?

So weit, so einfach. Aber können der Mieterin nicht doch auf eine andere Weise die Kosten für die Maklerin aufgebürdet werden? Das ist einer der Hauptkritikpunkte von Verbraucher- und Mieterschutzverbänden. (Eine politische Bewertung des neuen Gesetzes soll hier nicht unternommen werden – scharfe Kritik am Gesetz gibt es natürlich auch aufseiten der Maklerunternehmen.) Das neue Gesetz sieht hier drei Punkte vor, durch die das Bestellerprinzip abgesichert und Umgehungen vermieden werden sollen:

Wirtschaftliche Verflechtungen

Ist die Vermieterin am Maklerunternehmen beteiligt (oder übt sonst maßgeblichen Einfluss aus), darf von der Mieterin keine Provision verlangt werden. Das gilt auch für den umgekehrten Fall, dass die Maklerin am Unternehmen der Vermieterin beteiligt ist. Damit soll verhindert werden, dass große Wohnungseigentümerinnen, die eigene Maklerfirmen betreiben, das Bestellerprinzip umgehen. Denn gerade in diesen Konstellationen sind Absprachen besonders leicht möglich.

Allerdings wurde hier bereits im Vorfeld kritisiert, etwa von der Arbeiterkammer und dem Gewerkschaftsbund, dass es den Wohnungssuchenden wohl nicht möglich bzw unzumutbar sei, hier Nachforschungen über wirtschaftliche Verflechtungen anzustellen.

Verzicht auf den Maklervertrag in böser Absicht

Werbung ohne Vertrag

Eine Hilfestellung für Wohnungssuchende könnte hier noch Absatz 4 der neuen Bestimmung bringen, der die Dokumentation des Maklervertrags betrifft. Dort steht nämlich, dass die Maklerin, will sie eine Provision verlangen, der Wohnungssuchenden „darlegen“ muss, dass die Ausschließungsgründe nach Absatz 1 (wirtschaftliche Verflechtungen) oder Absatz 3 (Werbung ohne Vertrag) nicht vorliegen. Die Maklerin muss also erklären, dass es keine wirtschaftliche Verbindung des Maklerbüros mit der Vermieterin gibt, sie zuvor noch keinen Auftrag von der Vermieterseite bekommen hatte und sie die zu vermietende Wohnung noch nicht (mit Einverständnis des Vermieters) beworben hat.

Strafen bei Zuwiderhandeln

Auch Strafen sind vorgesehen: Wird etwa unzulässigerweise eine Provision verlangt oder entgegengenommen, drohen bis zu 3600 Euro Verwaltungsstrafe. Das gilt übrigens auch für frühere Mieterinnen (!), die von der neuen Mieterin im Zusammenhang mit dem Mietvertrag Leistungen ohne gleichwertige Gegenleistung einfordern. Darüber hinaus gilt weiterhin – das hält der neue Paragraph explizit fest – § 27 des Mietrechtsgesetzes. Dort war bereits bisher ein Verbot für Ablösen vorgesehen (also Zahlungen für die Überlassung der Wohnung, ohne dass damit eine gleichwertige Gegenleistung verbunden wäre).

Ob die Bestimmungen aber letztlich ausreichend vor Umgehungen des verfolgten Gesetzeszwecks schützen werden, wird abzuwarten sein. Jedenfalls sind für bestimmte Wohnungskategorien (zB Altbauten oder geförderte Wohnungen) gesetzliche Höchstmietzinse vorgesehen. Hingegen werden Vermieterinnen von Wohnungen ohne Mietzinsobergrenzen (zB nicht-geförderte Neubauten) wohl danach trachten, die Vermarktungskosten wiederum in die Miete einzupreisen.

Kurz gesagt:

• Ab 1. Juli 2023 dürfen Maklerinnen nur von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt (Bestellerprinzip). Das ist eine Abkehr von der bisherigen Praxis, nach der diese Kosten in der Regel die Mieterinnen bzw Wohnungssuchende zu tragen hatte.

• In bestimmten Fällen darf von der Wohnungssuchenden, obwohl sie die Maklerin beauftragt hat, trotzdem keine Provision verlangt werden – etwa wenn die Maklerin mit Einverständnis der Vermieterin ein Objekt bewirbt, ohne jedoch einen Vertrag mit dieser geschlossen zu haben. Dadurch sollen Umgehungen verhindert werden.

• Die neuen Bestimmungen sollen auch durch Verwaltungsstrafen abgesichert werden. Ob die Regelungen jedoch insgesamt ausreichend Schutz vor Umgehungen bieten (wie es im Begutachtungsverfahren zum Teil heftig kritisiert wurde), bleibt abzuwarten.